Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2011-08-25Approved 9/22/11  108 East Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, August 25, 2011    Members: Susan Cummings, Tracy Farrell, Ayana Richardson  Absent: Doug Dylla, Mayor Carolyn Peterson, J.R. Clairborne (Common Council Liaison),  Teresa Halpert  Guests: Paul Mazzarella, Executive Director, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS)  Staff:  Sue Kittel, Charles Pyott    I. Call to Order   Vice‐Chairperson Cummings called the meeting to order at 8:35 A.M.  She indicated the  meeting would need to be slightly shorter than usual, since she will need to leave at 9:15 A.M.,  eliminating the quorum.    II. Agenda Additions/Deletions – None     III. Public Comment (3‐minute maximum per person) – None    IV. Review of Draft Meeting Minutes: May 20, 2011 and June 23, 2011  Farrell moved, seconded by Richardson, to approve the May 20, 2011 and June 23, 2011  minutes with no modifications.   Carried Unanimously 3‐0    V. Neighborhood Investment Committee    A. 2011 Election of Neighborhood Investment Committee Chairperson – Resolution    Cummings moved, seconded by Richardson:    Appointment of Chairperson of IURA Neighborhood Investment Committee    Whereas, amendments to the IURA By‐laws adopted on September 27, 2008 established  procedures for selecting officers of IURA committees, and    Whereas, the IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own  committee Vice‐Chairperson and nominate a committee Chairperson to the Agency,  which shall appoint a committee Chairperson, and  IURA Minutes  August 25, 2011  Page 2 of 8      Whereas, IURA By‐laws require that an Agency member shall fill either the committee  Chairperson or committee Vice‐Chairperson position, and    Whereas, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office  until their successor is selected or appointed, and    Whereas the IURA Neighborhood Investment Committee comprises the following  members:  • Tracy Farrell  • Susan Cummings  • Fernando de Aragón  • Teresa Halpert  • Caleb Thomas, and    Whereas, at their August 12, 2011 meeting, the IURA Neighborhood Investment  Committee unanimously nominated Tracy Farrell to serve as Committee Chairperson and  elected Fernando de Aragon to serve as Committee Vice‐Chairperson; now, therefore, be  it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Tracy Farrell to serve as Chairperson of the  IURA Economic Development Committee.    Carried Unanimously 3‐0    B. Foreclosed Property Redevelopment (Project #6, HOME 2011) – Report  Paul Mazzarella apologized for the need to revisit the development of this project with the  Board; however, some miscommunication between INHS and the project architect  necessitated returning before the Board to provide an update on the project.  Several  weeks ago, Mazzarella presented the IURA with building designs for the Falls Street  development project (Project #6.1, 507 Cascadilla Street; Project #6.2, 305‐A Falls Street;  Project #6.3 305‐B Falls Street).  Previously, the Falls Street project was described to the  Neighborhood Investment Committee as two 2‐bedroom dwelling units.  However, the  project is now being designed as a mixture of one 2‐bedroom and one 3‐bedroom unit,  which will provide more housing choices for prospective residents (much like the houses on  Corn Street).  The buildings themselves will occupy essentially the same previously  identified footprints.  All other design details will remain the same.    In addition to these changes, in lieu of the 5‐foot setback from the property line, the  building will now be set back 10 feet, conforming to the zoning requirement for a 10‐foot  deep front yard.  Mazzarella noted that the side of the street the houses are located on is  unusual in some respects.  Two adjacent buildings, for example, actually go over the  property line into the street’s right‐of‐way, while another building features a 45‐foot front‐ IURA Minutes  August 25, 2011  Page 3 of 8    yard.  (By comparison, the houses on the other side of the street fairly uniformly feature an  average 15‐foot front‐yard.)  As a result, Mazzarella indicated that a 10‐foot front‐yard  should not be inappropriate for the street, while a five‐foot front‐yard, on the other hand,  would have required a variance, unnecessarily delaying the project for a minimum of two  months.     Mazzarella added that the demolition of the existing buildings is now taking place, in  accordance with the contract schedule; and the Building Department would require the  filling‐in of the basements (costing appr. $4,000), if INHS had sought the variance, which  would have taken 2‐3 months.    Farrell indicated it was unfortunate that obtaining such a relatively minor variance would  have taken so long.  She added she is very pleased with the design of the properties and  approves the changes that were made.    Richardson asked what conceivable disadvantages there may be to having 10‐foot front‐ yards.  Farrell replied there had in fact been some prior situations where such large front‐ yards appeared jarring; however, in this case, given the fact that one of the neighboring  buildings is already set back so far, she does not believe this will be an issue.    Cummings remarked she hates to see streetscapes disrupted.  However, since this is an  unusual case, she is certainly willing to approve it, perhaps with just one condition.  She  would like it if a letter were sent from the applicant to the Building Department, and  perhaps to the Mayor, expressing dismay at the unnecessarily protracted nature of  obtaining a minor variance, such as this one.  She would like to see if the Building  Department and the Board of Zoning Appeals (BZA) might be persuaded to alter their  procedures a little.  Cummings recalled there was a time when the BZA seemed capable of  reviewing a far greater number of zoning variance requests at any given time; she genuinely  does not understand the reason for the delay.    Farrell suggested the letter originate from the IURA, rather than the applicant.    Mazzarella remarked the BZA does not really have the regulatory latitude to handle this  kind of issue in an administrative way.  What is truly required would be some kind of zoning  ordinance amendment, something along the lines of “a minimum 10‐foot setback is  required, except in the following special circumstances: […].”     Farrell agreed, but noted the BZA should also have some kind of mechanism to expedite the  overall process.    Cummings remarked the BZA already seems to make an effort to schedule special meetings  and expedite select projects when it happens to benefit large developers; so she sees no  reason it should not be capable of making the same effort for other applicants, as well.  IURA Minutes  August 25, 2011  Page 4 of 8      Farrell remarked the neighboring property owner notification requirements for small  changes to proposed projects are sometimes excessive.    Richardson remarked she thinks changes should be made to both the zoning ordinances  and to the Building Department/BZA’s zoning appeal administrative procedures.    Cummings agreed — multiple means of expediting the process would be preferable.  She  asked Farrell if the Neighborhood Investment Committee might examine the issue, to which  Farrell replied, yes.  Mazzarella remarked it was his understanding a Common Council task  force or committee of some kind had been established, at one point, to review precisely  this kind of issue.  Kittel suggested Mazzarella participate in any Neighborhood Investment  Committee discussion on the subject.    Cummings noted she would like to see spatial dimensions indicated in the closet areas of  the site plans.  She also suggested constructing the buildings so that the large bedroom  could be converted into two separate rooms, should the need arise.  This would allow a  certain amount of flexibility and room for growth.  Farrell remarked she would actually  prefer two bedrooms, to three, to which Cummings replied that she is only suggesting it be  an option.  Cummings asked Mazzarella if the basement would be habitable, to which  Mazzarella replied, yes, but it could not be used as a sleeping room.    Mazzarella indicated the construction should be completed fairly quickly.    Farrell asked what kinds of requests are received by INHS for which kinds of dwelling units,  to which Mazzarella replied that the numbers of bedrooms people tend to request has  been decreasing over time (perhaps having to do with the aging population and the  increase in single‐parent and single‐person households).  He noted, however, that people  do still appreciate as much space as possible for their dwellings.    Farrell asked if INHS investigated salvaging any construction materials for re‐use, to which  Mazzarella replied, yes; however, very little if anything was ultimately determined to be  salvageable.    C. Committee Chairperson –‐Report  In the interests of time, this agenda item was deferred until the next meeting.    IURA Minutes  August 25, 2011  Page 5 of 8    VI. Economic Development Committee    A. Community Development Revolving Loan Fund, Request from Mia Noodle Bar &  Restaurant, Inc. for Loan Modification to Substitute Loan Collateral – Resolution  Richardson informed the Board that on 8/19/11 the IURA Economic Development  Committee approved a resolution permitting the modification to the IURA’s Mia loan and  the substitution of a second mortgage lien on the applicant’s property located at 622  Cascadilla Street (ZaZa’s Cucina) in place of the third mortgage lien on his home at 20  Rosina Drive.  This will allow refinancing of the property to support business expenses  associated with the project.  Richardson indicated no contention was associated with the  decision, given the modification only serves to make the loan more secure, providing it  with more collateral.    Farrell moved, seconded by Richardson:    Loan Modification #1 to Mia Noodle Bar & Restaurant, Inc. Loan (CD‐RLF #31)    Whereas, on April 19, 2011 the IURA issued a $100,000 loan to Mia Noodle Bar and  Restaurant, Inc. (Mia) to start‐up and operate a new restaurant in the Plantation Building  at 130‐132 E. MLK/State Street, which loan is secured by the following collateral:  • 2nd mortgage lien on property located at 20 Rosina Drive, Ithaca, NY  • 3rd security lien on all restaurant equipment, behind M&T Bank and TCAD  • Personal guarantees of Sunit Chutintaranond and Flaminia Cervesa, principals of Mia,  and    Whereas, on August 1, 2011, Mia Noodle Bar & Restaurant, Inc. requested a modification  to the IURA loan to substitute a 2nd mortgage lien on property located at 622 Cascadilla  Street, Ithaca, NY in place of the 3rd mortgage lien on property located at 20 Rosina Drive  to allow refinancing of the property to support business expenses associated with the  Plantation Building project , and    Whereas, the IURA Gateway loan of $490,000 to ItalThai, LLC was secured in part by a 2nd  mortgage on 622 Cascadilla Street, and     Whereas, recently received Restore NY grant funds allowed ItalThai LLC to repay all but  $78,735 of the $490,000 Gateway loan, which loan will be fully repaid upon receipt of  historic tax credit equity, and     Whereas, the 622 Cascadilla Street property recently appraised out at a fair market value  of $905,000, and    Whereas, M&T Bank holds a 1st mortgage lien on 622 Cascadilla Street property to secure  a loan with an outstanding principal balance of approximately $544,000, and  IURA Minutes  August 25, 2011  Page 6 of 8      Whereas, equity available in the 622 Cascadilla Street property is approximately  $280,000, as follows:       $905,000    appraised fair market value   – $544,000    1st mortgage – M&T   –   $79,000    2nd mortgage – IURA      $282,000    equity value, and    Whereas, the equity value available through a 3rd mortgage on 622 Cascadilla Street is  sufficient to secure the $100,000 IURA loan, and     Whereas, at their August 9, 2011 meeting, the IURA Economic Development Committee  considered this matter and recommended the following; now, therefore, be it       RESOLVED, that the IURA hereby approves the request from Mia Noodle Bar &  Restaurant, Inc. for a modification to collateral securing CD‐RLF loan #31 by substituting  a mortgage lien on 622 Cascadilla Street property to replace the mortgage lien on 20  Rosina Drive property, subject to all costs of the loan modification to be borne by the  borrower, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is  authorized to execute documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    B. Economic Development Performance Goals – Resolution  Cummings recommended the Board defer this agenda item and the Committee  Chairperson report until Doug Dylla could be present.  No objections were raised.    C. Committee Chairperson – Report  Deferred.    VII. Governance Committee    A. City Financial Audit Schedule  Discussion of this agenda item was deferred until the next meeting.    B. Review of July 2011 IURA Financials  Kittel briefly walked the Board through the July 2011 IURA financial statements.  She noted  that the Southside Community Center’s building renovation project to install air  conditioning in the gymnasium is not quite complete, due to a delay associated with an as‐ yet‐unreceived compressor.  Upon installation and commissioning this project will be closed  out.   IURA Minutes  August 25, 2011  Page 7 of 8      Cummings asked if the need to complete the project was being communicated to the  Southside Community Center, to which Kittel replied, yes, and she would communicate this  to them again.  Richardson suggested that any communications also be directed to the  Southside Community Center board chair, in addition to staff.    Cummings asked if the file itself had been sent to Southside Community Center, to which  Kittel replied a summary had been, but not the official file.  Kittel indicated she would send  the appropriate information.    Farrell remarked that the RIBS renovation looks wonderful.  Kittel indicated that RIBS  Program Coordinator Mustafa Ali had done a marvelous job and has been extremely  reliable.      Kittel noted that all 2009 grants are now closed out.  Regarding the 100 West Seneca Low‐ Income Housing Tax Credit (LIHTC) project, if the Women’s Community Building does not  turn out to be a viable recipient, there would be a significant amount of money to re‐ allocate.  Subsequent discussion took place regarding the availability and suitability of other  potential housing projects for the funds: a property on the corner of South Cayuga Street;  another along Spencer Road; and 314 South Plain Street.    C. Committee Chairperson – Report  Cummings briefly recapitulated the status of the proposed Fairfield Inn project (adjacent  to the Manos Diner) in the Spencer Rd. neighborhood that has gone before the BZA and  Planning & Development Board (PB).  She communicated to the PB that the IURA has  invested a significant amount of money in that section of Spencer Road and that both  the City and the IURA have made a commitment to facilitating the development of  affordable housing in that area.  At the IURA Governance Committee’s instruction, a  letter summarizing the IURA’s involvement in the area was sent from IURA Director Bohn  to the BZA, the PB, the Building Commissioner, Ward 1 Alderpersons, and the applicant.   Cummings noted that the project’s variance requests were ultimately approved by the  BZA, which she disagrees with.  Cummings also noted that she is concerned with the PB’s  apparent interest in recommending that the neighborhood should be seriously  considered by Common Council for re‐zoning for commercial use.    IX. New/Old Business    A. IURA Chairperson – Report  Deferred.    B. Staff Report – Announcement of CAPER Availability for Review: 9/3/11–9/22/11  Deferred.    IURA Minutes  August 25, 2011  Page 8 of 8    C. Other New/Old Business  None.    D. Next Meeting: September 22, 2011     X. Motion to Adjourn  The meeting was adjourned by consensus at 9:15 AM.    END    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.