Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2014-07-24Approved: 8/28/14  108 East Green Street  Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York  14850  (607) 274‐6559  (607) 274‐6558 (fax) (fax)     MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, July 24, 2014    Members: Svante Myrick, Chris Proulx, Tracy Farrell, Karl Graham, Eric Rosario, Ellen McCollister  (Common Council Liaison)  Excused: None  Staff:  Nels Bohn, Lynn Truame, JoAnn Cornish, Charles Pyott  Guests: Dale Schumacher, The Learning Web of Tompkins County    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:31 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment   None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: May 26, 2014  Rosario moved, seconded by Proulx, to approve the June 26, 2014 meeting minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 5‐0  VI. Neighborhood Investment Committee (NIC) Report    A. Amend Funding Contract with INHS for Stone Quarry Apartments Project to Authorize Requested  Modifications (Project #1, 2013 HOME)    Farrell moved, seconded by Rosario:    Amend Funding Agreement with INHS for Stone Quarry Apartments Project    WHEREAS, on August 15, 2012, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) requested  IURA financial assistance for the Stone Quarry Apartments project (Project), located at 400  Spencer Rd., Ithaca, NY, and  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 2 of 14    WHEREAS, the IURA approved the requested financial assistance on October 25, 2012, and    WHEREAS, since the time of that approval, certain changes to the project have occurred,  resulting in a request from INHS to modify certain provisions of the previous approval, namely:    • a change in the special needs set‐aside population from homeless veterans to persons with  a mental disability, and  • a change from June 1, 2013, to June 1, 2014, as the deadline for providing proof that the  New York State Unified Funding application for the project had been substantially approved,  and  • a change from September 1, 2013, to September 1, 2014, as the deadline for INHS to certify  that sufficient funding has been secured to complete the project, and  • an increase in the total budget from $9.1 million to $10,017,541, and changes to specific  funding sources and amounts as follows:     $1,279,112  conventional loan   $5,875,980 low‐income housing credit equity   $2,092,449 state low‐income housing credit equity   $100,000 PathStone sponsor loan   $100,000 NeighborWorks loan   $200,000 City/Cornell/County “housing fund”   $370,000 City of Ithaca HOME   $10,017,541 Total    and,    • conversion of the IURA loan from amortizing with level monthly payments, to cash flow  contingent with a balloon payment at the end of the loan term, and      WHEREAS, in all other respects the project remains unchanged since the IURA approved the  requested financial assistance on October 25, 2012, and    WHEREAS, the requested modifications were discussed at the July meeting of the IURA  Neighborhood Investment Committee, which recommends the following action; now, therefore,  be it     RESOLVED, the IURA hereby approves a loan to INHS subject to the following terms and conditions:       Loan Amount:     Up to $370,000.00   Borrower:     INHS, or a subsidiary entity controlled by INHS pursuant  to HOME regulations at 24 §92.300(a)(1)     Use of Funds:  Development of the Stone Quarry Apartment project, a  35‐unit affordable rental housing project at 400 Spencer  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 3 of 14  Rd., Ithaca, NY.   HOME funds will be earmarked to assist  at least six (6) housing units.   Loan Type:   Construction loan that converts to permanent loan.     Source of Funds:     HOME funds      Interest Rate:     Construction ‐ 3%   Permanent – 2%     Term:  Construction – up to 18 months  Permanent – up to 30 years     Amortization:  Construction – no  Permanent – yes     Repayment:  Construction – interest only payments due monthly with  repayment of the full principal balance due and payable  at the end of the loan term.   Permanent – cash flow contingent monthly payments  with the full outstanding principal balance, together with  any unpaid accrued interest, due and payable at the end  of the loan term.       Prepayment:   Borrower may repay the loan at any time during the  term without penalty.     Collateral:   Construction – subordinate mortgage lien on the project  property behind only mortgage liens securing project  loans of greater than $370,000.  Permanent – subordinate mortgage lien on the project  property behind only mortgage liens securing other  project loans of greater than $370,000.       Match:  At least $8,000,000      Conditions:   1. Receipt by June 1, 2014 of proof that the New York  State Unified Funding application for the project has  been substantially approved.       2. Receipt of certification of INHS by September 1,  2014 that sufficient funding has been secured to  complete the project.   3. INHS designation as a Community Housing  Development Organization at the time of loan  closing. Completion of environmental review and  site plan approval for the project.   4. Project will remain taxable for property taxation.      Reporting:   1. Annual submission of audited financial statements  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 4 of 14  for the project and the borrower, including balance  sheet and profit/loss statement.    2. Annual reporting on HOME‐assisted units to comply  with HOME regulations.  3. Submission of documentation of match funding.  4. Submission of evidence of compliance with Section 3  requirements.   5. Submission of monthly progress updates, including  updated schedule, during construction.    RESOLVED, that the IURA Chair is authorized to modify the interest rate, amortization, and  repayment terms of this loan to satisfy the project’s tax credit syndicator or investors, provided  the loan remains repayable, and be it further    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized to issue a loan  commitment in accordance with the terms of this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of the IURA Attorney, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution,  including, but not limited to, executing loan agreement documents.    Carried Unanimously 5‐0    B. Amend Funding Contract with The Learning Web for Supported Employment Program (Project  #22, CDBG 2013)  Farrell reported the Committee had a very productive meeting with The Learning Web about the  numerous barriers The Learning Web has encountered in finding employment for the program  participants at the Cayuga Medical Center (CMC).  Of the 20 people eligible for the program, 3  ultimately applied for employment at CMC, but none gained employment.  Six participants found  other jobs at restaurants and a hotel.  Although many of the participants have been employed  before, they have had a troubled employment history (sometimes exacerbated by other issues like  past domestic abuse, mental health issues, drug use, etc.).  The Committee discussed how to adjust  the program to better addresss these kinds of challenges, as well as open the program up to  participants living outside the city (the preference still being for those living within the city).  It was  also proposed participants be helped to find employment at places other than CMC ― the rationale  being that some participants need to strengthen their job history before seeking employment at  CMC.     Myrick suggested transportation could be a problem for some participants as well.    Farrell explained that all the participants possess a high school/G.E.D. degree, and some have even  had some higher education.  Half of the participants are parents. Two‐thirds are women.  Half of  them are 18‐20 years old, with the remainder 20‐24 years old.    (McCollister arrived at 8:39 a.m.)  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 5 of 14    Farrell indicated that, if the program can be restructured as proposed, it should be able to meet its  goal of employing 7 participants at CMC or other employers over the course of the funding year.    Rosario noted it may continue to be a challenge, even with the adjustments.  He asked why the  program should be opened up to people living outside the city.  Farrell responded that the program  was originally structured to place participants in CMC jobs with benefits, so it made sense to require  them all to live in the city.  But if the program is modified to allow participants to strengthen their  employment history with other employers, greater flexibility should be given to where participants  live.     Graham observed that some people living at Overlook Terrace and Linderman Creek Apartments,  for example, would probably be interested in the program and they live outside the city.     Bohn added that Job Coach Rick Alvord specifically reached out to youth coming downtown during  the day and many of them do not live in the city; but The Learning Web would still like to reach out  to them, since they spend a large portion of their day in the city.    Proulx asked if the program needs to both allow participants to live outside the city and assist them  to work with employers other than CMC, in order to be successful.     Schumacher responded that not opening it up to non‐city residents would just make overcoming  the challenges a little more difficult.    Farrell announced that The Learning Web also reached an agreement with Beechtree Care Center  that it would interview program participants.  (It also reached out to other organizations).  She  noted the other challenge working with CMC is that CMC’s whole hiring process can take quite some  time and many participants have a more urgent need to find employment/income.     Proulx asked if any constructive feedback had been given to CMC.  Schumacher replied there has  been considerable communication with CMC, but the problem is simply that CMC’s hiring  procedures take too long.  When one adds up all the steps ― application, interview, references, and  so on ― it can take up to a month.  He reiterated that many program participants are impatient,  which makes sense given that so many of them are at‐risk youth.     Proulx noted it just goes to show the types of barriers that exist ― CMC’s procedures assume a job  applicant is already employed and/or does not need immediate income.    Schumacher noted that CMC has gone out of its way to provide interview opportunities for program  participants; but the real challenge is that they still need to strengthen their resumés/work history.    Truame stressed that The Learning Web would continue to work with program participants to get  them permanently placed, after their initial placement.  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 6 of 14    Graham added that the Committee also discussed ways the program could network with other  programs and organizations (e.g., Historic Ithaca, Finger Lakes ReUse) and share lessons learned.   Schumacher remarked that The Learning Web reached out to Significant Elements and Finger Lakes  ReUse (although most of the people Finger Lakes ReUse employs are over 24).    Farrell moved, seconded by Proulx:    Amend Funding Contract for The Learning Web’s   Supported Employment Program (2013 Project #22)    WHEREAS, The Learning Web received funding as part of the 2013 Action Plan for a supported  employment program, and    WHEREAS, the Program, as originally designed, was intended to use CDBG funds to employ a  program coordinator who would help place, and then support, young people with limited  employment experience in jobs at Cayuga Medical Center (CMC), and    WHEREAS, per terms of the original funding agreement, eligible program participants were  required to be residents of the City of Ithaca and unemployed, and were to be placed exclusively  in positions with CMC, and    WHEREAS, despite significant outreach and pre‐placement work on the part of the program  coordinator, the Learning Web has not yet achieved any of the required seven LMI beneficiaries  placed at CMC, and    WHEREAS, it is necessary that the Program show LMI beneficiaries to avoid the possibility of the  IURA having to repay CDBG funds expended on the Program, and    WHEREAS, it appears that for the Program to achieve beneficiaries, certain modifications to the  originally‐established program requirements are necessary, and    WHEREAS, the Neighborhood Investment Committee reviewed such proposed modifications at  their meeting on July 11, 2014, and recommended the following, now, therefore be it    RESOLVED, that IURA staff are directed to prepare an amended funding agreement with The  Learning Web for the Supported Employment Program, 2013 Project #22, modifying the program  requirements as follows:    • Program participants may reside outside the City of Ithaca, with a preference being given to  City residents, and   • Program participants may be either unemployed, or under‐employed, at intake, and   • Program participants may be assisted in securing employment with entities other than  Cayuga Medical Center, and be it further  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 7 of 14    RESOLVED, that additional provisions that are deemed necessary by the Chair of the  Neighborhood Investment Committee to adequately document program performance through  the end of the current year, including, but not necessarily limited to, interim reporting  requirements and performance milestones, may be included in the amended funding agreement,  and be it further    RESOLVED, that the IURA has determined that this action does not constitute a Substantial  Program Amendment under the adopted Citizen Participation Plan of the City of Ithaca, and as  such does not require a public hearing or approval of Common Council, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon advice of the IURA Attorney, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.    Carried Unanimously 5‐0    C. Programmatic Changes to Neighborhood Housing Initiative (NHI) Bond Program   Farrell noted this item has been discussed at length and Bond Counsel has now approved the  proposal.  The purpose of the changes would be to establish a grant program to assist not‐for‐profit  housing developers create quality, affordable, owner‐occupied housing from substandard rental  housing, vacant structures and on vacant lots.       Bohn explained that it would eliminate the maximum grant allowance in favor of an up‐front, fixed  funding request with developers responsible for cost overruns.     Farrell noted another change is that there would be an affordability requirement.    Proulx asked how the affordability requirement would be enforced.    Bohn responded that one possible method would be deed restrictions; however, the Ithaca  Neighborhood Housing Services (INHS) Community Housing Trust (CHT) would be a superior way of  enforcing it.  A CHT homebuyer only buys the house, while the land is leased from INHS, which  reduces the initial purchase price since the land is not included.  Each CHT homebuyer also agrees to  limit the amount of profit they can make from the home if/when it is sold.  Bohn encouraged using  that kind of approach, since deed restrictions are a passive enforcement mechanism.      Proulx noted that would seem to put other developers at a disadvantage, since they have to come  up with another method to meet the affordability requirement.  He asked if the IURA would not by  default be creating a program that only INHS would benefit from.    Bohn replied that INHS has stated it is willing to share its methodology with others.  It is also willing  to perform income certifications for a fee.  The IURA could also establish its own housing land trust  or similar mechanism.   IURA Minutes  July 24, 2014  Page 8 of 14    McCollister noted she likes item #2 (“Expand the categories of properties eligible for assistance  under the program from solely substandard, rental residential properties to include, substandard  vacant structures, properties acquired through property tax delinquency, primary structure cited as  unsafe for occupancy, and vacant parcels.”).    Farrell moved, seconded by Proulx:    Programmatic Changes to the Neighborhood Housing Initiative (NHI) Bond Program    WHEREAS, The Neighborhood Housing Initiative was created to convert substandard, rental,  residential properties negatively affecting their surrounding neighborhood into quality,  owner‐occupied housing that would benefit the nearby neighborhood, increase homeownership  and expand the tax base of the City, and    WHEREAS, to implement the program, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) used bond  proceeds to acquire eligible properties; renovated them, or demolished and constructed new  homes; and sold them for the highest marketable price to homebuyers with a deed restriction  requiring the property to remain owner‐occupied for at least 25 years, and    WHEREAS, IURA bonds financing the Neighborhood Housing Initiative are guaranteed by the City  of Ithaca, and    WHEREAS, $1,050,000 in bonds were issued to capitalize the program, of which, as of 2014,  approximately $590,000 remains available to implement the program going forward, and     WHEREAS, certain changes to the structure of the program are now proposed to facilitate  effective expenditure of the remaining funds, and    WHEREAS, the changes have been reviewed and approved by bond counsel Orrick, Herrington &  Sutcliffe LLP, and    WHEREAS, the proposed programmatic changes were discussed at the July meeting of the IURA  Neighborhood Investment Committee, which recommends the following action; now, therefore,  be it     RESOLVED, the IURA hereby approves the following programmatic changes to the Neighborhood  Housing Investment program:      1. Supplement the Program to Provide for a Pilot Competitive Grant Program ‐ Convert the  program delivery model to a competitive grant program to assist not‐for‐profit housing  developers carry out homeownership projects for a fixed subsidy amount rather than have IURA  undertake site selection, acquisition, rehabilitation/construction and resale.  Payments of grants  will be made upon project completion.  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 9 of 14    Rationale for change: This change will enhance cost‐effectiveness of the program by transferring  the risk of cost overruns from the IURA to the developer. When the IURA acted as owner and  developer, the final subsidy amount necessary to complete several projects was significantly  higher than the initial projection due to factors unforeseen at the time of property acquisition. As  proposed, the final public subsidy amount per project will now be established at the time of grant  award.    2. Expand Categories of Eligible Project Sites – Expand the categories of properties eligible for  assistance under the program from solely substandard, rental residential properties to include,  substandard vacant structures, properties acquired through property tax delinquency, primary  structure cited as unsafe for occupancy, and vacant parcels.    Rationale for change: This change will enhance effectiveness of program to better accomplish the  objective to address properties negatively affecting neighborhoods, regardless of their prior  tenure status. Expanding the range of properties eligible may also reduce the public subsidy by  making vacant properties, where demolition and clearance may have already occurred, eligible  for the program.    3. Affordability Requirement – Impose a new requirement that each new owner‐occupied  residential unit assisted must be sold to homeowners earning 80% or less of the Area Median  Income (AMI), and further require any resale of the home to low/mod income homebuyers  during the 25‐regulatory period.    Rationale for change: This change will accomplish a new goal of the program to expand  affordable homeownership opportunities. The median existing home sales price in the City has  increased to over $185,000, well above the amount most low‐ and moderate income residents  can afford, leading to less income diversity in City neighborhoods.  Previously, the program was  designed to sell the completed project for the highest marketable price to minimize the public  subsidy required. In tandem with the other programmatic changes, and other affordable housing  grant programs, creation of affordable homeownership units through the program is projected to  only require a modest increase in the amount of public bond subsidy per unit.    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of the IURA Attorney and Bond Counsel,  is hereby authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution.    Carried Unanimously 5‐0    D. Adoption of 2014‐2018 Consolidated Plan  Farrell indicated the only significant concern in preparing the Consolidated Plan was that the U.S.  Census data from which it was generated did not completely suit the task, since so many students  fall into the low‐income category, skewing some of the results.  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 10 of 14    Farrell moved, seconded by Rosario:    2014‐2018 Consolidated Plan Adoption ― HUD Entitlement Program    WHEREAS, in the Fall of 2003, the US Department of Housing and Urban Development (HUD)  notified the City that it qualified as an ‘Entitlement Community’ and that it would be receiving an  annual allocation of HUD funds through the Community Development Block Grant Program  (CDBG) and HOME Investment Partnerships (HOME) Program, and    WHEREAS, in order to access these funds, the City is required to undertake a public input process  and prepare a Consolidated Plan which identifies priority community development needs for the  City of Ithaca every five years, and    WHEREAS, it is now time to prepare an updated Consolidated Plan, and    WHEREAS, under the terms of the February 14, 2013, agreement between the City of Ithaca and  the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA), the City has designated the IURA as the Lead Agency to  develop and administer the Consolidated Plan on behalf of the City, and    WHEREAS, the Consolidated Plan may only be adopted by the Common Council after it has  undergone a 30‐day public comment period and been the subject of two public hearings, and    WHEREAS, the first public hearing was held before the IURA on June 26, 2014, and the second  public hearing was held at the Planning and Economic Development Committee of the Common  Council on July 9, 2014, and    WHEREAS, following a citizen participation process to gain public input in identifying priority  community development needs, the IURA issued a draft 2014‐2018 Consolidated Plan for a  30‐day public comment period that ends on August 5, 2014, and    WHEREAS, at their July 2014 Neighborhood Investment Committee meeting the members  reviewed the draft Consolidated Plan and recommended its adoption, now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby adopts the 2014‐2018 Consolidated Plan and further  recommends its adoption by the Common Council, subject to the review and possible  incorporation of any comments received.    Carried Unanimously 5‐0    Note: The Consolidated Plan can be accessed via the following link:  http://www.egovlink.com/public_documents300/ithaca/published_documents/Ithaca_Urban_Rene wal_Agency/Consolidated%20Plans/2014_2018_Consolidated_Plan.pdf  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 11 of 14    E. Committee Chairperson Report  Farrell reported that the Tompkins County Office of Human Rights Fair Housing Choice survey is  going well, with over 500 responses (above expectations).    Bohn reported that the 701 Cliff Street property was sold for $50,000 to Joe Sliker (President,  Renovus Energy), who has a solar energy project planned for the site.    VII. Governance Committee    A. 2014 Election of IURA Officers  Rosario explained that by tradition the Mayor serves as the Chairperson, since the Chairperson also  serves as liaison to the City; however, the Vice Chairperson position is open.  It is generally helpful  to elect a new person to the position every year to provide everyone the opportunity to serve.   Farrell expressed her interest in the position.    Rosario moved to nominate Farrell for Vice‐Chairperson.  Myrick seconded the motion.    Carried Unanimously 5‐0    Farrell accepted the nomination.    Rosario moved, seconded by Proulx:    2014 Annual Election of IURA Officers    WHEREAS, officers of the IURA consist of a Chairperson, Vice Chairperson, and Secretary, and     WHEREAS, Section 2 of Article III of the IURA By‐Laws call for election of the Chairperson and  Vice‐Chairperson of the IURA at each annual May meeting of the Agency, and     WHEREAS, Section 2 of Article III of the IURA By‐Laws further states that the Agency shall appoint  an Executive Director who shall serve as secretary to the Agency, and    WHEREAS, by resolution dated May 22, 2008, the IURA appointed the Director of Planning &  Development for the City of Ithaca, ex‐officio, as the IURA Executive Director, and    WHEREAS, per New York State enabling legislation creating the IURA, an IURA members serve at  the pleasure of the mayor and shall continue to hold office until their successor is appointed, and    WHEREAS, current IURA officers are:  • Svante Myrick, Chairperson  • Eric Rosario, Vice‐Chairperson  • JoAnn Cornish, Secretary, and  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 12 of 14  WHEREAS, the IURA Governance Committee discussed this matter at their July 18, 2014 meeting  and forwarded this matter for IURA action; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby elects Svante Myrick as Chairperson and Tracy Farrell as Vice‐ Chairperson of the IURA.    Carried Unanimously 5‐0    B. 2014 Appointment of Governance Committee Chairperson    Farrell moved, seconded by Proulx:    2014 Appointment of IURA Governance Committee Chairperson    WHEREAS, IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own committee  Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for consideration by the  Agency, and    WHEREAS, per the Bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until  their successor is selected or appointed, and     WHEREAS, the current Committee Chairperson and Vice‐Chairpersons are Eric Rosario and Kathy  Schlather, respectively, and      WHEREAS, at their July 18, 2014 meeting, the IURA Governance Committee elected Kathy  Schlater as Committee Vice‐Chairperson and nominated Eric Rosario as Committee Chairperson;  now, therefore, be it    WHEREAS, at their July 18, 2014 meeting, the IURA Governance Committee considered this  matter; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Eric Rosario as Chairperson of the IURA Governance  Committee.    Carried Unanimously 5‐0    C. Review of IURA Financials ― June 2014    Grants  Rosario noted that the grants spend‐down ratio remains in good shape.    IURA Minutes  July 24, 2014  Page 13 of 14    Bohn pointed out that in 2013 the Ithaca Skatepark Renovation project, Route 13 Pedestrian  Crossing project, and Downtown Reconstruction Loan Program did not expend any funds.  There  were many initial obstacles to overcome for the Route 13 Pedestrian Crossing project, but it is  moving forward.  The Ithaca Skatepark Renovation project is also moving forward.  The Engineering  Division, the IURA, and the Social Ventures/Tem Skate Fund group have been working on clarifying  how the construction process will work.  The project is also competing with many other City Capital  Projects for the Engineering Division’s time, which will be responsible for bidding out the  construction.  Construction should not take very long.  Bohn noted the Downtown Reconstruction  Loan Program simply did not have any applicants, although the Art and Found clothing store could  conceivably be a candidate, since it has been suffering from a lack of foot traffic.    Bohn reported that the 701 Cliff Street property demolition has been completed and there is  $28,000 remaining in that account to be rolled over into another future project.      Bohn noted that the IURA is still working on the sound attenuation portion of the Southside Gym  Acoustics project, which may go over budget.     The Stone Quarry Apartments project is still being negotiated by the attorneys, with a planned  closing date in September 2014.    Loans  Rosario reported that 6 loans have been past due, although some of those have become current  since the report was generated.  Bohn indicated he would be generating default letters for some of  the delinquent parties.    Rosario noted that the Committee discussed a proposal to improve the overall communications  process with delinquent parties and work more effectively with M&T Bank’s account management  system.  The proposal will be presented to IURA consultant H. Sicherman & Company, Inc., after  which it would go to EDC, GC, and the IURA.      D. Committee Chairperson Report  None.    VII. Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report  None.  IURA Minutes  July 24, 2014  Page 14 of 14    B. Common Council Liaison Report  McCollister reported that Common Council has been meeting regularly with City departments in  advance of the annual budget review process to try to avoid the usual September‐October ‘crunch’;  and that seems to have been very successful, giving Common Council more time to review and  process the sheer volume of data it needs to consider.      She also noted that the City Sidewalk Program Manager held open houses in all the sidewalk  improvement districts (SIDs) to inform residents of the 2015 Sidewalk Improvement District Work  Plan.  Those meetings were very informative.     McCollister noted that at its August meeting Common Council will consider the adoption of a new  local law for the establishment of a Stormwater Utility and user fee, which is a big new initative.   There is a high likelihood that it will pass.  The budget situation for the Streets and Facilities Division,  however, remains terrible ― it is doing the best it can with very few resources.  The City will need  to be careful to ensure Streets and Facilities has enough resources for routine maintenance (e.g.,  potholes, run‐off issues, sub‐surface maintenance, rusted‐out bridge railings, water mains break  patches, etc.).    Myrick noted that Streets & Facilities has been badly underfunded for some time now; however, in  fairness, all City departments are underfunded.      McCollister remarked it will be a challenge to address all the budget issues.  Some labor contracts  have been devastating for the City budget ― particularly the Ithaca Police Department and its  combined salaries, pensions, and healthcare costs.     C. Staff Report  Bohn reported that HUD’s monitoring visit on July 22‐24, 2014 went very well.  The HUD monitor  examined IURA’s economic development loans and he spoke very highly of how they were  managed.    D. Reminder to Reschedule Sept. 25, 2014 IURA Meeting to 8:30 AM, Monday, September 22, 2014    E. Next Meeting Date: August 28, 2014    V. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:35 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.