Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2013-09-05Approved: 10/24/13  108 East Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax) MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, September 5, 2013     Members: Svante Myrick, Eric Rosario, Karl Graham, Tracy Farrell, Chris Proulx (also serving as  Common Council Liaison)  Excused: None.  Staff:  Nels Bohn, Sue Kittel, Charles Pyott  Guests:   None.  Public: None  Others: None.    I. Call to Order   Myrick called the meeting to order at 8:35 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Farrell asked for an update on the Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) Stone Quarry  Apartments project status.  No objections were raised.    III. Public Comment  None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: July 25, 2013  Farrell moved, seconded by Proulx, to approve the July 25, 2013 meeting minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 5‐0    V. Economic Development Committee (EDC) Report    A. Cayuga Green Project ― Request From Cayuga Green II, LLC to Re‐Establish Purchase & Sale  Contract to Purchase Parcel ‘D’ (Tax Parcel Map 81.‐2‐4), Located at 217 S. Cayuga Street, to Construct  Housing Project Containing at Least 30 Rental and/or For‐Sale Housing Units Located Adjacent to  Cayuga Garage  Bohn noted the EDC unanimously recommended approving the action.  The project also received Site  Plan Approval from the Planning and Development Board.  It would comprise 7 stories of 45 market‐ rate housing units and the developer is not seeking any tax incentives/abatements.  (The purchase  agreement actually calls for rebating any abatements to the City through a PILOT agreement.)   IURA Minutes  September 5, 2013  Page 2 of 9      Bohn also noted the EDC is recommending a $20,000 deposit for the purchase, to help ensure the  project actually moves forward.  The developer has indicated he now has a fully/financially‐feasible  project.  Bohn remarked that, since it is the fourth time the developer has revised the project, IURA  staff would seek out alternative developers if the project does not move forward as planned.  Bohn  indicated the primary benefits of the project would be to increase City tax revenue and find a use for  the property behind the garage.      Bohn explained that one major issue the developer encountered since its last submission involved the  challenging nature of the downtown area’s soil composition.  As a result, the foundation system will  not be pile‐driven, so there should be no noise and noise‐related issues.  Another challenge for the  developer was that the site itself is very narrow, requiring a single‐loaded corridor ― a less efficient  use of space from a developer’s point‐of‐view.  Bohn concluded by noting that the developer believes  the December 31, 2013 deadline is achievable for obtaining the Building Permit.    Farrell asked what size the units are.  Bohn replied they vary, with primarily one‐ or two‐bedroom  units, as well as some efficiencies (with rates ranging from ~$1,100‐$2,000/month).  The project is  definitely positioned for more finished, larger‐sized units.    Proulx asked for more details about the challenges associated with the project.  Bohn replied bank  financing was a major challenge.  The project actually started out as a condominium project, which  became less realistic in the fast‐changing real estate market and 2008 market collapse (they were also  originally designated as 75% pre‐sold, which would have been difficult to achieve).  Financing would  only have covered 60% of the cost.  The project then evolved into apartments, so the developer  needed to identify the best configuration, shape, and orientation of project to the street and how to  make most efficient use of the space.  The Building Code analysis also ended up shrinking the  permitted footprint by 10 feet (from the garage).  Finally, the soil analysis indicated the foundation  would need to be approached very differently.  The developer considered a spread foundation;  however, this would have shortened the building; so the developer ultimately decided on an augur‐ grouted steel core system, while shrinking the footprint and raising the height.    Proulx asked about the IURA staff’s degree of confidence in re‐marketing the site, should the need  arise.  Bohn replied there has been some serious interest in the site ― especially as other recent, large  projects are being completed downtown.  It seems highly likey the site could be successfully marketed,  although it would probably take some time (and a series of decisions would need to be made before  proceeding with marketing).  Bohn stressed that every year that passes is a year the City does not  benefit from the added tax base or the purchasing power of the residents.  He concluded by noting  that the IURA/City probably does not lose anything by permitting more time for the project.  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 3 of 9  Rosario moved, seconded by Graham:    Cayuga Green Project ― Approval of 2013 Purchase & Sale Contract  for Parcel ‘D’ to Cayuga Green II, LLC    WHEREAS, Cayuga Green II, LLC requests to re‐establish a purchase and sale contract (Contract)  for the purchase of parcel ‘D’ (tax map parcel #81.‐2‐4), located at 217 S. Cayuga Street, for the  purpose of constructing a 49,000 square foot, seven‐story housing project containing 45 housing  units to be known as Cayuga Place Two, and    WHEREAS, Parcel ‘D’ is an approximately ½‐acre, triangular‐shaped parcel owned by the IURA  located between the Cayuga Garage and the Six Mile Creek Walk, and    WHEREAS, Cayuga Green II, LLC has been is designated by the IURA as a qualified and eligible  sponsor pursuant to §507 of General Municipal Law to acquire Cayuga Green parcels to  undertake the Cayuga Green project, and     WHEREAS, Cayuga Green II, LLC has successfully completed earlier phases of the public‐private  Cayuga Green project, including construction of the 93,000 square foot mixed‐use Cayuga Place  project at 131 E. Green Street and a 5‐screen movie theater at 120 E. Green Street, and    WHEREAS, the final phase of the public‐private Cayuga Green project is construction of a building  containing at least 30 housing units adjacent to the Cayuga Garage, and    WHEREAS, prior purchase and sale contracts between the IURA and Cayuga Green II, LLC have  expired due to the buyer’s inability to satisfy seller contingencies designed to ensure the project  is ready to commence construction prior to conveyance of the property, and     WHEREAS, Cayuga Green II, LLC indicates that they have now achieved financial feasibility for the  project, secured a commitment of lender financing and received modified site plan approval for  the project by the Planning and Development Board on August 27, 2013, and      WHEREAS, utilization of an auger‐grouted steel core displacement pile foundation system in lieu  of a spread‐footing foundation allows the project to shrink the building footprint and increase  building height, thereby enhancing financial feasibility, and    WHEREAS, the proposed Contract agrees to a sales price of $270,000 and obligates the purchaser  to undertake a project “anticipated to consist of construction of no fewer than 30 rental and/or  for‐sale housing units located adjacent to the Cayuga Garage or such other uses approved by  Seller and the Common Council of the City of Ithaca,” and    WHEREAS, to enforce the future land use obligation, the proposed Contract requires the  purchaser to satisfy the following seller contingencies prior to December 31, 2013 as a condition  of conveyance of the property:  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 4 of 9    1. Submit proof of final site development plan approval for a project containing at least 30  housing units;  2. Submit proof of issuance of a building permit for the project;  3. Submit proof that all project financing has been secured to complete the project, and    WHEREAS, in recognition that a future project delay imposes an opportunity cost on the IURA and  City of Ithaca in terms of forgone property taxes, parking revenues and resident spending  downtown, therefore the proposed Contract includes a provision requiring payment of a $20,000  non‐refundable deposit toward the purchase price upon signing the Contract, which shall be  retained by the seller in the event seller contingencies are not satisfied by December 31, 2013, and     WHEREAS, the purchaser seeks no property tax abatements for this market‐rate project and the  proposed Contract effectively prohibits any tax abatements on the project, and     WHEREAS, the primary objective of the Ithaca Urban Renewal Plan for this urban project is to  improve the social, physical, and economic characteristics of the project neighborhood; and    WHEREAS, the IURA wishes to facilitate the construction of additional housing units in downtown  Ithaca that will expand the range of housing opportunities, increase the property tax base, and  visually conceal the concrete block wall portions of the east wall of the adjacent Cayuga garage, and     WHEREAS, the proposed project will improve the social, physical and economic characteristics of  the downtown neighborhood thereby furthering the goals and objectives of the Urban Renewal  Plan, and     WHEREAS, under §507 of Article 15 of General Municipal Law, the IURA is authorized to sell real  property to a qualified and eligible sponsor subject to Common Council approval following a public  hearing, and     WHEREAS, the prior purchase and sale contract for parcel ‘D’ and site plan review for a proposed 7‐ story housing project at parcel ‘D’ were the subject of environmental reviews under the City  Environmental Quality Review Ordinance (CEQRO) pursuant to which the lead agency issued a  negative declaration that the implementation of the action as proposed will not result in any  significant adverse environmental impacts, and     WHEREAS, the revised project and the action of approving the proposed 2013 purchase and sale  contract for parcel ‘D’ are no less protective of the environment than the previously‐approved  Contract and site plan, therefore requiring no additional environmental review, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their August 27,  2013 meeting and recommends the following; now, therefore, be it  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 5 of 9    RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves the 2013 Purchase and Sale  Contract with Cayuga Green II, LLC for Parcel ‘D’ (tax map parcel #81.‐2‐4), dated August 27, 2013,  and be it further    RESOLVED, the above approval is subject to Common Council approval of the property disposition,  and be it further    RESOLVED, that should seller contingencies not be satisfied by December 31, 2013, then the staff is  directed to market parcel ‘D’ to other potential developers, and be it further    RESOLVED, the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution, including but not  limited to executing a purchase and sale contract.      Carried Unanimously 5‐0    B. Committee Report   Argos Inn   Bohn noted the Argos Inn finally closed on its historic tax credits and launched a ‘soft’ opening.   With a yield of ~$700,000, the tax credits should cover the project’s cost overruns.  The project is  waiting for a second injection of tax credit funding, once the owner can fully document all his costs.   Bohn indicated that the inn is open and catering to large groups, weddings, etc.  The web site has  been launched and should be fully functional shortly.     245‐247 Cherry Street  Bohn reported that Jay Gould (Perfect Screen Printers) has requested to purchase the property from  the IURA (currently in a lease‐purchase agreement), which would permit him to relocate his  business from Lansing, NY, while adding to the building and hiring more employees.  Bohn expects  this proposal will go before the EDC shortly for comment.  The ideal sale price would be $12,500,  plus the sum of $3,000/month’s rent over 23 years.  The applicant’s current offer is only for $12,500  with a forgiveness of any future rent, however, which the EDC would most likely not approve.  Bohn  noted it would be positive to see reinvestment in that buidling.    Neighborhood Pride Grocery Store  Bohn indicated that if the IURA would like to discuss the status of the Neighborhood Pride grocery  store in further detail, an Executive Session would need to be convened.  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 6 of 9    ― EXECUTIVE SESSION ―   Farrell moved, seconded by Rosario, to open the Executive Session at 8:50 p.m.     Carried Unanimously 5‐0    No action was taken during the Executive Session.    ― Executive Session concluded at 9:10 a.m. ―    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC) Report    A. Committee Chairperson Report  Farrell noted that NIC discussed the bonds issue and the steps that would need to be taken to  generate the RFP.  The committee quickly realized a variety of issues would need to be resolved in  order to do that.  She outlined several questions that would ultimately need to be answered:  • What information does the IURA need from interested parties?  • Who decides which projects receive awards?  • How long would a funding commmitment be good for?  • How should project costs be documented?  • How would the IURA know that materials claimed for have actually been used on the project?  • Would projects employ more expensive materials, simply because they could?      As a result of all the questions that were raised, Farrell noted that Kittel was asked to consult with  several people to determine what parameters the project should have.      Farrell noted the principal other NIC agenda item to report on would be simply to summarize Paul  Mazzarella’s (Ithaca Neighborhood Housing Services, INHS, Executive Director) report on housing  and home ownership in the city, through the following highlights and point‐of‐interest:   • Average sale price of homes in Ithaca City School District (2000‐2008) went from less than  $100,000 to $200,000.  • $88,000‐$180,000 average sale price of homes in the flats of the city, with no appreciable  decrease in sales prices after 2008 real estate crash.  • Total number of home sales went from 150 to just 12 in 2012, which illustrates that, while the  figure is still increasing, incomes have most likely not increased as much home prices.  • Total population rose less than 1% in the city of Ithaca, while the county’s rose 8%.  • Total number of households rose by 41.6% in the city of Ithaca, while the county’s rose by  14.4%, reflecting an increase in single‐person households.  • More people are living in smaller units than before.  • 60% of INHS first‐time home buyers are single people ― many low‐to‐moderate income earners  are looking for housing for 1‐2 people.  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 7 of 9    • Tompkins County saw an employment increase greater than that of any other area in the state,  since 2000, including an 18.5% increase in the Ithaca metropolitan area.  • Tompkins County is largest employer for both Tompkins and Cayuga Counties.  • Typical housing development cost for a 1‐family home is $250,000 ― with a market value iof  $180,000, resulting in a $70,000 shortfall for developing a high‐quality energy‐efficient house.   To make the same house affordable usually requires $50,000, so the total shortfall is $120,000.    Graham observed that INHS sold all the affordable houses being sold in the city in 2012, so it would  appear to be the only player in the market, at this time.    VII. Governance Committee (GC) Report    A. Executive Session to Discuss Medical, Financial, Credit, or Employment History of Particular  Person, or Matters Leading to Appointment, Employment, Promotion, Demotion, Discipline,  Suspension, Dismissal, or Removal of Particular Person    ― EXECUTIVE SESSION ―   Rosario moved, seconded by Farrell, to open the Executive Session at 9:34 a.m.     Carried Unanimously 5‐0    It was unanimously agreed during the Executive Session to give performance bonuses to IURA  Accountant Jill Sage and IURA Contracts Monitor René Funke.    ― Executive Session concluded at 9:55 a.m. ―      B. Committee Chairperson Report  None.    C. Review of IURA Financials: July 2013  Grants  Rosario noted the financials report still does not reflect the 2013 federal funding cycle, so the spend‐ down ratio is markedly below the required ceiling.  Overall, the grants are in very good shape.      Loans  Bohn noted that Diane’s Downtown Auto made 3 payments, relatively recently, but nothing since, so  the EDC has recommended issuing her a default warning letter.  Bohn also noted that e2e has been  experiencing a little difficulty, in its recent transition from a manufacturing company to a licensing  company.  It will be selling some of its equipment to repay its debt to the IURA.  The State Theatre is  also delinquent on its payments, which is not unusual for it, at this time in the year.  IURA Minutes  September 5, 2013  Page 8 of 9      Bohn also noted that a meeting has been set up with the Finger Lakes Wine Center to bring it to some  kind of closure (e.g., a write‐off, documenting what assets it retains, etc.) and bring a proposal to the  EDC.    Leases  Bohn noted that Perfect Screen Printers is behind on one lease payment.     Rosario reported that the GC also discussed IURA staff healthcare costs and the implications of any  Federal funding fluctuations on those costs.  One suggestion was to organize a presentation by Blue  Cross/Blue Shield on its Health Savings Account programs.  Bohn explained that Blue Cross/Blue  Shield recently informed the IURA that it would be terminating the IURA’s current policy (due to the  Affordable Health Care Act) and IURA staff is now waiting to discover what the options would be.    VIII. Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report    INHS Stone Quarry Apartments Project ― Status Update  Myrick indicated that at the last Common Council meeting a motion was made to halt the project:  one Common Council member did not feel it was an appropriate site for that many units and that  the variance should never have been granted.  Myrick added that several neighbors complained  about the heightened traffic load potentially associated with the project, on the adjacent road and  nearby intersection.  As a result, Common Council made it clear that it would like to see pedestrian‐  and traffic‐related upgrades, and serious infrastructure changes, to the area near the project site  (the new Sidewalk Improvement District program may help achieve some of those objectives).  In  the end, Common Council approved the project, 9‐to‐1.      Kittell observed it may be helpful to insert something into the construction contract, so that  construction traffic patterns can be mitigated in some way.  Bohn indicated that one amendment to  the final version of the resolution actually partially addressed that issue.    Proulx noted that the larger issue is how to address the placement of dense housing projects in  some of the city’s outer areas, until the new Comprehensive Plan has been completed.  The Stone  Quarry Apartments Project required a use variance, which is probably not the most constructive  method to deal with the issue.  Proulx observed there would probably be a number of  neighborhoods, in which this kind of issue would come up.  It is not entirely clear what the best way  would be to address the issue.   IURA Minutes  September 5, 2013  Page 9 of 9    B. Common Council Liaison Report  Proulx noted that there had been some discussion at the last Common Council meeting regarding  the relationship between the City, the IURA, and INHS.  While the relationship between the three is  by‐and‐large successful, there was some concern that the relationship needs to be made more  transparent to the public (e.g., illustrating what the process is, demonstrating that INHS ends up  being the winning bidder for projects, and stressing that all projects receive appropriate approvals  from various City decision‐making bodies, and not merely through the IURA).     Farrell observed that the IURA has worked with other developers on some projects, with some  degree of success, as well.      C. Staff Report   Bohn noted that Cherry Street expansion Request for Expressions of Interest has been publicized,  with a deadline of late September 2013, at which point, depending on the results, IURA staff may try  to solicit some additional interest.  Bohn indicated there has been some very modest interest, so  far.     Bohn reported that the advocacy letter was sent to U.S. Representative Tom Reed, and that it could  be said to have been successful, since the House of Representatives ultimately did not support the  bill (although no response was received from Reed’s office).  Farrellsuggested inviting Reed to tour  one or more IURA‐funded projects, at some point, to showcase their value to the community.    Bohn reported on the Ithaca Falls Overlook project.  The City owns a 1‐acre parcel surroundng the  privately‐owned portion of site.  Phase I of the environmental clean‐up process is just being  completed (involving removing 2 feet of the topsoil, bringing in cleanfill and vegetation, which will  be completed by September 16, 2013).  The next step will be to focus on the so called ‘island’  (between the raceway and the gorge, with the best views of Ithaca Falls), followed by a final third  phase to examine the raceway itself, which has suffered from erosion from other parts of the site.   Bohn indicated the remediation plan for the island site would be to begin work in Spring 2014.    Kittel announced she would be discussing the next annual grant application cycle process at the  next meeting.  She would also be initiating a discussion of the next Five‐Year Plan, for which she will  have drafted an outline.  She noted that there are some very exciting job‐training and job‐ placement projects anticipated next year.    D. Next Meeting Date: October 24, 2013    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:08 A.M.    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.